休閑農業的拿地，是眾多休閑農業和鄉村旅游投資者關心的老大難問題。實際操作中，如何以較低的成本順利獲取土地使用權，是休閑農業項目開發成功的基礎和關鍵。土地成本是大頭，做休閑農業，流轉或集中起來的土地，既是莊園主的主要財富，也是當之無愧的主要風險之一。做農業，一不小心上百萬、上千萬就進去了。拿地過程中要考慮的兩個要素：省錢、安全。小編給您整理了休閑農業拿地和土地流轉的實用技巧12招，供大家參考：

1、招商合作式拿地，更優惠更安全

土地獲取方式主要有招商合作式與主動獲取式兩種方式。

現在各地政府都有發展休閑農業和招商引資的愿望。招商合作式，是指當地政府或當地農村集體經濟組織有意愿發展休閑農業項目，以優惠土地承包價格等方式招商或以土地入股合作方式招商共同開發的形式。此種方式，獲取土地的成本較低，且往往會有配套優惠政策,是比較理想的土地獲取方式，在項目規模較大時比較適用。而且土地往往是集中連片，有開發的便利條件。

從實際操作上，有實力、有條件的投資人，盡量從上往下走，簽約租地租村落房子。轉型做休閑農業的投資者，如果面積在幾百畝以上，一般都具有一定的實力和基礎。如果選地時能夠從上往下走，從市縣到鎮再進村子，比直接跟農民個體簽約流轉，要便利和更有保障很多。

2、主動獲取式流轉，更靈活

主動獲取式土地流轉，這也是休閑農業項目的主要土地獲取形式。土地流轉又分為兩類，即：土地承包經營權流轉和集體建設用地流轉。通過和農民個體簽約或村集體簽約流轉土地，這種方式比較靈活，通常適用于中小型休閑農業投資者或經營者。但是所花費的成本、時間和精力通常要比招商合作式為高。

3、優先選兩種好資源

（1）使用四荒地和國家政策支持的土地

“四荒地”是農村較豐富的土地資源，包括依法歸我國農民集體使用的“四荒地”和農民集體經濟組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地。。

除了四荒地以外，還有一些其他地，如舊礦區的生態恢復、法制基地等等，屬于國家政策特殊支持的土地，如果能進行租賃，也會大大節省用地成本。

（2）廢棄空心村

城鎮化的快速發展，令大量農民進城買房，農村房屋閑置，田地疏于管理。實際上，在新農村集中居住后，閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業與鄉村旅游的良好發展空間。

廢棄的空心村，會越來越搶手。休閑農莊老板要清楚，未來，閑置的土地資源和創意，是休閑農業最重要的兩塊資源。

4、流轉土地要經權利當事人和村委會同意

根據《合同法》第五十一條規定“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”在農村存在很多無處分權人流轉他人土地的情形，比如父親把外出打工兒子的地包給他人了，兒子把父親讓他耕種的地包給他人了，代管人把別人讓他代管土地轉讓給他人或過戶到自已名下等情形。這些情況都屬于無處分權人未經授權私自處分他人財產的行為，如果權利人不予追認，無處分權人簽訂的土地流轉合同應認定為無效合同。

根據《農村土地承包法》第十八條規定“承包方采取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意后，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權變更、注銷或重發手續。”最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第十三條規定“承包方未經發包方同意，采取轉讓方式流轉其土地承包經營權的，轉讓合同無效。但發包方無法定理由不同意或者拖延表態的除外。”根據法律規定，以轉讓方式流轉土地的必須經發包方村委會同意才能有效，否則轉讓合同無效。

5、不超過法規規定期限

根據《農村土地承包法》第二十條規定“耕地的承包期為三十年。” 第三十三條第(三)項規定“流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。” 我國農村第二輪土地承包發生在1998年，第二輪承包期限到2027年12月31日結束。因此土地流轉不能超過剩余期限，也就是不能超過2027年年底，如果流轉期限超過這個期限，那么超過部分無效。

“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

6、走正道，離高壓線遠點

租用或流轉土地、房屋等，合同簽訂時一定要符合國家法律法規，走正道，不要有貓膩，不打“擦邊球”。不與國家有關土地、規劃政策等紅線相沖突。

比如，常碰到有人問“基本建設用地”的問題，我做休閑農業，能否調規變性？這種情況下，甭管您有什么背景，不要有僥幸意識。不然，受傷的還是你自己。

7、租賃或接收別人賠錢的農莊，進行運營

現在休閑農業方興未艾，進入的投資者與日俱增。但是，總體上“宏觀報喜，微觀報憂”，據農業部休閑農業處處長邵建成透露，35%的休閑農業經營者屬于虧損狀態，很多農莊都在賠錢經營，水電路齊全，廁所、停車場、餐廳、住宿一樣不少，就想找合作伙伴或者將園子盤出去，這樣的園區很適合盤過來調整或改造，做親子農莊或自己定位的項目，而且省去很多前期投入成本，更重要的是，節省時間，節省前期的手續。

8、在景區切一塊地方經營，節約成本

做農莊要學會借勢，很多景區不僅配套成熟，人流量還多，在這樣的地方包一塊地，比如做親子農業，即能借勢引流，還能節省成本。就是一個不錯的選擇。

9、要看村委會和民風

村委會和民風是選址和拿地過程中的2個軟條件，也是2個極重要卻鮮為人知的秘密。休閑農業的投資人越早了解越早受益：

（1）戰斗堡壘型村兩委，和具魅力的村帶頭人（村主任或村委書記）；找到一個有能力、有魄力、有人格魅力的村支書（村長）合作很重要！

（2）淳樸村落民風。

各位，休閑農業以后是要長久和當地村民打交道的，你會體會到，當地村民和客戶一樣，其實都是你的衣食父母~~中國一向講究人情，強龍不壓地頭蛇，后續碰到矛盾和問題，很難辦。如果當地村委會很有力量，村支書（村長）有眼光又很有人格魅力，即使碰到個別刁鉆村民，他十有八九也能幫你輕松解決。

怎么看？決策前，住上一兩月。在選址和土地流轉的決策機制上，建議在所中意的休閑農業備選地小住一兩個月，了解當地的山水環境，村俗民風，然后再決策。

10、“金手銬”長期捆綁村集體利益比一次性買斷更管用

這點是從長遠來說的。上面提到，休閑農業以后是要長久和當地村民打交道的，得考慮長遠。推薦有效的一招，長期捆綁好村委會、合作社的利益，和村委會、合作社簽訂股權、入股聯營或長期分紅合作合同,利益共享，風險共擔，這樣能從源頭和機制上，避免很多問題。

11、為了集中連片，土地是可以置換的

當待開發的項目用地規模比較大時，租用農戶土地分部比較分散，無法集中經營和管理。這時，可與農戶商談，用互換土地承包經營權的方式，把分散的土地置換為集中的土地而進行開發。當然，也可以由村集體出面，采取反租倒包等方式，由把農戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農戶適當的經濟補償，然后再向該農村集體經濟組織租賃的土地流轉方式。

12、能不打官司，就不打官司

拿地作為休閑農業四大風險策源之一，有時難免會出糾紛。搞農業的人都知道：要想在農村長期扎根經營，最有效的維權手段，最好是能不打官司解決的、就不打官司。否則往往贏了官司維不了權，有不少親歷者在經歷過血淚教訓后才發現，農村與城里不一樣，如果在拿地后續中遇到糾紛，“一旦遇到農民違約，企業往往處于弱勢地位。”怎么辦？這時候，啟動初要未雨綢繆；運營中，講情講理最后才講法，還要有技巧。